当前位置:
  1. 首页
  2. 图书推荐
  3. 图书详情
2016年全国税务师职业资格考试教材税法一(包邮)

土地增值税清算实务

折扣价: ¥64.8元/9折原价:¥72

15

ISBN978-7-5429-5944-7

2018-10-24

0元满0包邮

加入购物车 支付方式: 网银支付 支付宝支付 微信支付

分享到:

作者:吴健

出版社:立信会计出版社

出版日期:2018-10-30

内容简介

前言

财政是国家治理的基础和重要支柱,科学的财税体制是优化资源配置、实现国家长治久安的制度保障。在现行的十八个税种中,土地增值税虽然是仅次于增值税、企业所得税和个人所得税的第四大税种,由于房地产开发周期长、业务复杂,加之土地增值税制度体系不完善、地方规定不统一、执法口径不一致等,常被戏称为“土地争执税”。尤其是2013年年底中央电视台有关土地增值税的系列报道,再次将土地增值税推向了风口浪尖。2018年财政部立法工作安排已提出对土地增值税法进行立法研究,争取尽早形成一定的立法成果。

由于土地增值税清算要求高、把握难、风险大,一直让广大纳税人和基层税务干部感到头大。有鉴于此,有着长期土地增值税清算管理、涉税服务与培训实战经验的吴健、王松明、梁红军共同编著了《土地增值税清算实务》一书,为广大纳税人以及税务工作者学习、理解土地增值税清算提供操作性很强的工具,以有效化解土地增值税征纳风险。

该书对现行土地增值税政策体系研究全面透彻、务实具体,较好地体现了以下几个方面的特色:

一是注重体系研究。该书紧紧围绕土地增值税预征与清算这一主线展开,具体包括:土地增值税概述、转让房地产的收入、扣除项目、税收优惠、预征与清算、应纳税额计算、清算管理、后续管理、风险管理、征收管理、改制重组以及清算鉴证十章内容。全面系统阐述了现行土地增值税从预征到清算,以及后续管理与清算鉴证等政策体系。

二是突出清算实务。该书突出实务,针对土地增值税预征与清算过程中的疑难问题,从清算申报、清算受理、清算审核,到后续管理、风险管理,再到清算鉴证等全流程给出实操指导。

三是精选典型案例。该书在收集整理大量典型案例(如大山房地产清算案、德发房地产税案等)的同时,精选作者工作中实际操作过的大量的典型案例(如深入剖析成本结构 加强税前扣除审核、某房地产开发公司土地增值税清算案例等),以案说法、启发运用。

四是关注风险管理。针对国税地税合并、金税三期上线和税收风险管理给纳税人带来的新风险,该书突出土地增值税税收风险识别与应对,解密典型土地增值税风险识别模型,并给出科学的应对策略。

当然,该书对土地增值税问题的研究也并非十全十美,如对土地增值税立法问题,还有进一步深入研究的空间等等。希望作者在今后不断加强这方面的研究与探索。

《土地增值税清算实务》即将出版,这是一件非常有意义的事情。我相信阅读此书,对掌握和运用税收政策,做好土地增值税征纳工作,一定会有所帮助和启发。

 

南京财经大学公共财政研究中心主任

财政与税务学院副院长教授朱军博士

目录

第一章  土地增值税概述1

第一节纳税义务人1

一、 纳税义务人概述1

二、 纳税人的权利与义务 2

三、 土地增值税纳税人2

第二节征税范围与计税依据3

一、 征税对象3

二、 土地增值税的征税范围3

三、 不征土地增值税的“赠与”的范围4

四、 国有土地、地上建筑物及其附着物5

五、 计税依据5

第三节税率与预征率6

一、 土地增值税的税率6

二、 土地增值税的预征率7

第二章  转让房地产的收入13

第一节转让房地产收入的确认13

一、 转让房地产所取得的收入13

二、 售后返租收入的确认14

三、 外币收入的折算15

四、 房地产转让价格明显偏低的收入确定15

第二节视同销售房地产收入的确认17

一、 土地增值税视同销售收入17

二、  增值税视同销售17

三、 企业所得税视同销售21

四、 大山房地产开发公司土地增值税清算案25

第三节营改增后应税收入的确认34

一、 营改增后土地增值税应税收入确认34

二、  营改增后视同销售房地产应税收入确认35

三、 免征增值税的收入不扣减增值税额35

四、  税务机关核定的计税价格不含增值税35

第三章  扣除项目36

第一节取得土地使用权所支付的金额36

一、 取得土地使用权所支付金额的界定36

二、 改制重组后再转让土地使用权的处理37

第二节房地产开发成本38

一、 土地征用及拆迁补偿费38

二、 前期工程费38

三、 建筑安装工程费38

四、 基础设施费38

五、 公共配套设施费38

六、 开发间接费用38

七、 核查成本项目情况 核定扣除建安成本39

第三节房地产开发费用46

一、 房地产开发费用的计算扣除46

二、 房地产开发费用具体扣除方法47

三、 计算扣除利息支出的注意事项47

四、 扣除比例的具体规定48

第四节与转让房地产有关的税金50

一、 与转让房地产有关税金的范围50

二、 印花税的扣除51

三、 契税的扣除51

四、 扣除项目涉及增值税进项税额的处理52

五、 营改增后与转让房地产有关的税金的扣除52

第五节旧房地评估价与加计扣除53

一、 旧房及建筑物的评估价格53

二、 其他扣除项目53

第四章  税收优惠54

第一节土地增值税优惠54

一、 建造普通标准住宅出售增值税税率未超过20%的免征54

二、 因国家建设需要依法征收、收回或转让房地产优惠58

三、 个人销售住房暂免土地增值税58

四、 转让旧房作为保障房、公共租赁住房增值税税率未超过20%

的优惠59

五、 合作建房自用的免征土地增值税优惠60

六、 受灾居民安居房转让免征土地增值税60

七、 亚运会组委会赛后出让资产免征土地增值税61

八、 被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税61

九、 金融资产管理公司土地增值税优惠61

十、 1994年前签订开发及转让合同的房地产优惠 62

十一、 对北京2022年冬奥组委赛后出让资产免征土地增值税63

第二节税收优惠管理63

一、 减免税及其分类63

二、 核准类减免税的申报和核准实施64

三、 备案类减免税的申报和备案实施65

四、 救济措施与违规处理66

五、 减免税的监督管理68

六、 土地增值税优惠管理69

第五章  土地增值税预征与清算70

第一节土地增值税的预征70

一、 预征土地增值税的依据及适用70

二、 预售房地产收入的申报纳税70

三、 土地增值税预征的计征依据71

四、 未按预征规定期限预缴税款加收滞纳金74

五、 土地增值税项目登记表及其填报74

六、 房地产开发企业预缴税款的申报76

第二节清算单位与清算条件78

一、 土地增值税的清算单位78

二、 土地增值税的清算条件84

第三节清算收入的确认88

一、 土地增值税清算时收入的确认88

二、 视同销售房地产应税收入的确认88

三、 变相销售地下车位是否确认清算收入89

第四节扣除项目的确定90

一、 取得土地使用权所支付金额的扣除90

二、 房地产开发成本的扣除92

三、 公共配套设施的处理104

四、  拆迁安置的土地增值税处理108

五、 计算增值税税额时不得扣除的项目109

六、 扣除项目的合法有效凭证110

七、 扣除项目的归集与分摊111

八、 深入剖析成本结构 加强税前扣除审核114

第六章  应纳税额的计算121

第一节转让开发产品应纳税额的计算121

一、 转让开发产品的扣除项目121

二、 营改增后土地增值税清算的计算121

三、 应纳土地增值税税额计算122

四、 清算税款申报127

第二节转让土地使用权应纳税额计算131

一、 未进行开发即转让土地使用权131

二、 将生地变为熟地后转让132

三、 整体转让在建工程应纳税款的申报134

第三节转让旧房应纳税额的计算137

一、 新建房与旧房的界定137

二、 转让旧房的扣除项目138

三、 评估费用的扣除139

四、 转让旧房应纳税额的计算案例分析140

五、 按房地产评估价格计算征收的情形144

六、 不能取得评估价但能提供购房发票的处理145

七、  旧房转让土地增值税处理147

八、 转让旧房应纳税款的申报150

第四节土地增值税的核定征收152

一、 核定征收土地增值税的条件152

二、 核定征收的管理154

三、 核定征收具体办法154

四、  核定征收清算税款的申报157

五、  非房地产开发企业核定征收的申报160

六、  德发房产建设有限公司税案162

第七章  土地增值税清算管理178

第一节清算前期管理178

一、  职责划分178

二、 前期管理179

第二节清算受理180

一、 办理清算手续的时间180

二、 清算资料182

三、 清算受理规定182

四、 可清算项目评估183

第三节清算审核184

一、 清算审核期限184

二、 审核分类与关注事项185

三、  清算单位的审核185

四、  收入的审核186

五、 扣除项目的审核189

六、  取得土地使用权支付金额的审核192

七、 房地产开发成本的审核192

八、  房地产开发费用的审核195

九、 与转让房地产有关税金的审核195

十、 国家规定的加计扣除项目的审核196

十一、 应纳税额的审核196

十二、 某房地产开发公司土地增值税清算案例197

第四节核定征收210

一、 可实行核定征收的条件210

二、 核定征收核查210

三、 各期清算方式应保持一致210

四、 核定征收的审核211

五、  房地产开发成本审核211

第八章  后续管理与风险管理212

第一节清算后再转让房地产的处理212

一、 清算后再转让房地产的处理规定212

二、 清算后又发生成本的二次清算212

三、  房地产开发企业清算后尾盘销售的申报213

第二节清算导致多缴企业所得税的处理216

一、 有后续开发项目的处理216

二、 没有后续开发项目的处理217

三、 退税手续217

四、 政策衔接218

五、  案例分析219

第三节土地增值税风险管理220

一、  预缴计税依据小于收入与预收款风险识别模型220

二、 预缴计税依据小于销售额风险识别模型222

三、 预缴计税依据小于收入与合同金额风险识别模型223

四、 转让土地未缴土地增值税风险识别模型224

第九章  企业改制重组227

第一节整体改制227

一、 整体改制的土地增值税处理227

二、 整体改制的增值税处理229

三、 整体改制的契税处理229

四、 企业法律形式改变的企业所得税处理230

五、 整体改制的个人所得税处理231

第二节企业合并231

一、 企业合并的土地增值税处理231

二、 公司合并的契税处理234

三、 企业合并的增值税处理235

四、 企业合并的企业所得税处理236

五、 合并的个人所得税处理237

第三节企业分立240

一、 企业分立的土地增值税处理240

二、  企业分立的契税处理242

三、 企业分立的增值税处理243

四、 分立的企业所得税处理243

五、 企业分立的个人所得税处理245

第四节以房地产对外投资245

一、 以房地产对外投资的土地增值税处理245

二、 接受土地、房屋投资的契税处理247

三、 非货币资产投资的增值税处理248

四、 非货币资产投资的企业所得税处理248

五、 非货币资产投资的个人所得税处理250

第五节股权转让253

一、 股权(股份)转让的土地增值税处理253

二、 公司股权(股份)转让的契税处理253

三、 股权收购的企业所得税处理254

第十章  征收管理256

第一节土地增值税征收管理256

一、 纳税地点与纳税期限256

二、 纳税义务发生时间256

三、 结清清算税款时间与滞纳金加收257

四、 预征与清算257

第二节土地增值税征管措施258

一、 部门协作共治258

二、 先税后证征管措施259

三、 项目管理与信息比对259

第十一章  土地增值税清算鉴证261

第一节清算鉴证概述261

一、 业务承接261

二、 委托人应提供的资料262

三、 清算鉴证应关注的事项263

四、 核定征收的审核263

五、 可以终止鉴证的情形263

第二节清算项目收入的审核264

一、 收入审核的基本程序和方法264

二、 应税收入的确认264

三、 视同销售收入的审核265

四、 代收费用的审核265

五、 截止性测试265

第三节扣除项目与应纳税额的审核266

一、 扣除项目范围的审核266

二、 审核的基本程序和方法267

三、 扣除项目分配的审核267

四、 取得土地使用权支付金额的审核267

五、 房地产开发成本的审核268

六、 房地产开发费用的审核270

七、 与转让房地产有关税金的审核270

八、 国家规定的加计扣除项目的审核270

九、 分期分批开发、转让房地产扣除项目的审核271

十、 应纳税额的审核271

附件272

后记286